Договор о совместной деятельности в жилищном строительстве.

    Ни для кого не секрет, что строительство многоэтажного жилого дома в Украине на сегодняшний день не по карману тем лицам, которые с трудом оформили законное право собственности или пользования земельным участком (далее – «Заказчики»). Сталкиваясь с этой проблемой, они пытаются привлечь денежные средства от третьих лиц (далее – «Инвесторы»). Инвесторы, желающие вкладывать в строительство жилого дома, со временем становятся заинтересованными лицами, но сразу же сталкиваются с трудностями оформления таких взаимоотношений с Заказчиками. Сталкиваясь с проблемой запрета в законодательстве Украины на прямое инвестирование в жилищное строительство, обе стороны избегают заключения «инвестиционного договора». Взамен, они заключают так называемый «договор о совместной деятельности». Инвестор и Заказчик по такому договору якобы совместно действуют с целью строительства конкретного объекта жилого фонда. Такие взаимоотношения являются взаимовыгодными и для Инвестора, и для Заказчика: Заказчик получил возможность соорудить жилой дом, а Инвестор получил в пользование земельный участок под строительство, а площади в жилом доме после сдачи его в эксплуатацию будут распределены между ними.

    Но, к сожалению, в случае неграмотного составления условий такого договора, привлекательность этой схемы сводится к нулю, если не к негативным последствиям для каждой из сторон.

    Проанализируем часто совершаемые ошибки при составлении и заключении договора о совместной деятельности.

    Первой и главной ошибкой сторон при составлении договора является ошибка в предмете и формулировках. Если в договоре прямо или косвенно предусматривается финансирование Инвестором строительства жилого дома, такой договор может быть расценен контролирующими или фискальными органами как инвестиционный. Последствие этого - признание его недействительным на основании ст. 215 Гражданского кодекса Украины как несоответствующего законодательству Украины. Основание - противоречие части 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» («объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление»).

    Для сторон договора также желательно избегать условий по передаче Инвестором денежных средств Заказчику для их дальнейшего использования последним с целью строительства. Предметом такого договора рекомендуется установить совместную деятельность сторон, нацеленную на строительство жилого дома. Заказчик по такому договору передает функции заказчика строительства Инвестору, а Инвестор взамен будет обязан осуществить строительство жилого дома за свой счет или за счет привлеченных им денежных средств.

    Еще одну ошибку допускают стороны, не включая положение о том, что совместная деятельность осуществляется без объединения вкладов сторон. Такая структура может быть признана налоговыми органами самостоятельным налогоплательщиком. Поэтому рекомендуем в договоре четко указывать, что стороны осуществляют деятельность по договору без объединения их вкладов. Рекомендуем также фиксировать в договоре условие, согласно которому каждая сторона самостоятельно ведет налоговый учет ее деятельности, а также результатов.

    Главным условием в договоре о совместной деятельности должен быть четкий механизм оформления права собственности на завершенный объект строительства. Рекомендуется также максимально детализировать площадь и характеристики помещений, которые передаются в собственность каждой из сторон. В ином случае, после сдачи дома в эксплуатацию, у сторон возникнут трудности с оформлением права собственности на объект. Дополнительно, и Заказчику строительства, и Инвестору следует помнить о том, что первая передача в собственность объекта жилищного фонда, строительство которого завершено, освобождается от уплаты НДС, в отличие от последующих сделок по переходу права собственности на него.